Posar un habitatge de lloguer pot ser una bona manera d’obtenir rendibilitat d’un immoble, però també comporta responsabilitats, tràmits i decisions importants.
Escollir malament el preu, utilitzar un contracte poc adequat o no revisar la solvència de l’inquilí pot acabar provocant impagaments, conflictes o despeses imprevistes.
A continuació repassem set errors habituals que cometen alguns propietaris i què es pot fer per evitar-los.
1. Fixar el preu sense revisar la normativa ni el mercat
És habitual calcular el lloguer pensant en la quantitat que es vol obtenir o prenent com a referència altres anuncis publicats a internet. Però els preus anunciats no sempre coincideixen amb els imports pels quals finalment es formalitzen els contractes.
A més, abans de fixar la renda, cal comprovar si l’habitatge està situat en una zona de mercat residencial tensionat. En aquests municipis, el preu d’un nou contracte pot estar limitat en funció de diferents factors, com ara la renda de l’últim contracte o el sistema estatal de referència.
Per evitar errors, és recomanable:
- Comparar l’habitatge amb altres immobles similars de la mateixa zona.
- Comprovar si el municipi està declarat zona tensionada.
- Revisar si hi havia un contracte anterior i quina era la renda.
- Consultar quin límit legal resulta aplicable abans de publicar l’anunci.
Un preu inadequat pot dificultar el lloguer i, si incompleix la normativa, també pot comportar conseqüències legals.
2. No comprovar la solvència de l’inquilí
Una bona impressió durant la visita no substitueix una comprovació objectiva de la capacitat econòmica de la persona interessada.
Abans de signar el contracte, es pot sol·licitar documentació com ara:
- Les últimes nòmines.
- El contracte de treball.
- La declaració de la renda o altra documentació d’ingressos, si és autònom.
- Referències d’arrendadors anteriors, quan sigui possible.
També és convenient valorar la relació entre els ingressos nets de la unitat familiar i l’import mensual del lloguer.
Aquesta comprovació s’ha de fer respectant sempre la normativa de protecció de dades i sol·licitant únicament la informació necessària.
3. Utilitzar un contracte genèric d’internet
No tots els contractes de lloguer serveixen per a tots els habitatges. Una plantilla antiga o poc completa pot contenir clàusules que ja no són aplicables o deixar fora qüestions importants.
Un contracte ben preparat hauria d’indicar, entre altres aspectes:
- La durada i les possibles pròrrogues.
- L’import de la renda i la forma de pagament.
- El sistema d’actualització anual.
- La distribució de les despeses.
- Les condicions de la fiança i de les garanties addicionals.
- Les responsabilitats de manteniment i reparació.
- L’inventari del mobiliari i dels electrodomèstics.
- L’estat de conservació de l’habitatge.
És molt recomanable adjuntar fotografies de l’estat inicial del pis. Aquest inventari pot evitar discussions quan finalitzi el contracte.
A Catalunya, a més, el propietari ha de dipositar la fiança legal a l’INCASÒL dins del termini establert.
4. Pensar que l’assegurança de la llar ho cobreix tot
Una assegurança de la llar convencional pot cobrir els danys de l’immoble o la responsabilitat civil del propietari, però no necessàriament les rendes que es deixin de cobrar.
Per això, si l’habitatge està llogat, convé revisar que la pòlissa estigui adaptada a aquesta situació i valorar una assegurança d’impagament del lloguer.
Segons les cobertures contractades, aquesta assegurança pot incloure:
- El pagament de les rendes impagades durant el període establert.
- La defensa jurídica del propietari.
- La reclamació de rendes.
- L’assessorament legal.
- La reclamació de determinats desperfectes causats per l’inquilí.
Les cobertures, els límits, les carències i les exclusions poden variar segons la pòlissa. Per aquest motiu, és important revisar les condicions abans de contractar-la i, preferiblement, abans de signar el contracte de lloguer.
5. No deixar clar qui s’encarrega de les reparacions
La Llei d’arrendaments urbans estableix, de manera general, que el propietari ha d’assumir les reparacions necessàries per conservar l’habitatge en condicions d’habitabilitat.
L’inquilí, en canvi, s’ha de fer càrrec de les petites reparacions derivades del desgast provocat per l’ús ordinari de l’habitatge. També haurà de respondre dels danys que hagi causat per un mal ús o una negligència.
Tanmateix, no sempre és fàcil determinar qui ha de pagar una reparació. Cal valorar:
- L’origen de l’avaria.
- L’antiguitat de la instal·lació.
- Si es tracta de desgast habitual o d’una falta de manteniment.
- Si el dany és responsabilitat del propietari, de l’inquilí o d’un tercer.
Per evitar conflictes, és convenient indicar en el contracte com s’han de comunicar les incidències i actuar amb rapidesa quan es produeixi una avaria. La Llei d’arrendaments urbans regula les obligacions bàsiques de conservació i les petites reparacions.
6. No declarar correctament els ingressos del lloguer
Els ingressos obtinguts pel lloguer d’un habitatge s’han d’incloure a la declaració de la renda.
A canvi, el propietari pot deduir determinades despeses vinculades al lloguer, sempre que compleixin els requisits fiscals i estiguin degudament justificades. Per exemple:
- Interessos i altres despeses de finançament.
- Reparacions i conservació.
- IBI i determinades taxes.
- Despeses de comunitat.
- Assegurances relacionades amb l’immoble.
- Amortització de l’habitatge i del mobiliari.
En els lloguers destinats a habitatge habitual també es poden aplicar reduccions sobre el rendiment net positiu. Amb caràcter general, per als contractes nous la reducció és del 50%, però pot arribar al 60%, 70% o 90% si es compleixen determinades condicions.
Per exemple, la reducció del 90% pot aplicar-se en determinats contractes nous situats en zones tensionades quan la renda inicial s’ha reduït més d’un 5% respecte del contracte anterior. L’Agència Tributària explica els percentatges i requisits aplicables.
Per això, és important estudiar cada cas i conservar les factures i els justificants de totes les despeses.
7. Intentar gestionar-ho tot sense assessorament
Llogar un habitatge implica conèixer qüestions contractuals, fiscals, administratives i asseguradores. Un error en qualsevol d’aquests àmbits pot comportar problemes o fer perdre beneficis fiscals.
Abans de formalitzar el lloguer, convé comprovar:
- Que el preu compleixi la normativa vigent.
- Que el contracte estigui actualitzat.
- Que la fiança es dipositi correctament.
- Que els ingressos i les despeses es declarin adequadament.
- Que l’habitatge disposi de la protecció asseguradora necessària.
- Que s’hagi comprovat la solvència de l’inquilí.
Comptar amb assessorament professional permet prendre decisions amb més informació i tenir una visió global de les obligacions del propietari.
Llogar amb tranquil·litat comença abans de signar
Molts problemes no comencen amb el primer impagament o la primera avaria. Sovint tenen l’origen en un preu mal calculat, un contracte incomplet, una comprovació insuficient o una assegurança que no s’adapta a l’ús real de l’habitatge.
A ASFI Consultors t’ajudem a revisar la part fiscal i asseguradora del teu habitatge de lloguer perquè puguis protegir millor el teu patrimoni.
Abans de llogar, informa’t i prepara-ho tot correctament.
T’ho expliquem fàcil.
La informació d’aquest article és de caràcter general. La normativa i la fiscalitat poden variar segons la ubicació de l’habitatge, la data del contracte i les circumstàncies particulars de cada propietari.