Poner una vivienda en alquiler puede ser una buena forma de obtener rentabilidad de un inmueble, pero también conlleva responsabilidades, trámites y decisiones importantes.
Elegir mal el precio, utilizar un contrato poco adecuado o no comprobar la solvencia del inquilino puede acabar provocando impagos, conflictos o gastos imprevistos.
A continuación, repasamos siete errores habituales que cometen algunos propietarios y qué se puede hacer para evitarlos.
1. Fijar el precio sin revisar la normativa ni el mercado
Es habitual calcular el alquiler pensando en la cantidad que se quiere obtener o tomando como referencia otros anuncios publicados en internet. Sin embargo, los precios anunciados no siempre coinciden con los importes por los que finalmente se formalizan los contratos.
Además, antes de fijar la renta, hay que comprobar si la vivienda está situada en una zona de mercado residencial tensionado. En estos municipios, el precio de un nuevo contrato puede estar limitado en función de diferentes factores, como la renta del último contrato o el sistema estatal de referencia.
Para evitar errores, es recomendable:
- Comparar la vivienda con otros inmuebles similares de la misma zona.
- Comprobar si el municipio está declarado zona tensionada.
- Revisar si existía un contrato anterior y cuál era la renta.
- Consultar qué límite legal resulta aplicable antes de publicar el anuncio.
Un precio inadecuado puede dificultar el alquiler y, si incumple la normativa, también puede comportar consecuencias legales.
2. No comprobar la solvencia del inquilino
Una buena impresión durante la visita no sustituye una comprobación objetiva de la capacidad económica de la persona interesada.
Antes de firmar el contrato, se puede solicitar documentación como:
- Las últimas nóminas.
- El contrato de trabajo.
- La declaración de la renta u otra documentación de ingresos, si es autónomo.
- Referencias de anteriores arrendadores, cuando sea posible.
También es conveniente valorar la relación entre los ingresos netos de la unidad familiar y el importe mensual del alquiler.
Esta comprobación debe realizarse respetando siempre la normativa de protección de datos y solicitando únicamente la información necesaria.
3. Utilizar un contrato genérico de internet
No todos los contratos de alquiler sirven para todas las viviendas. Una plantilla antigua o poco completa puede contener cláusulas que ya no son aplicables o dejar fuera cuestiones importantes.
Un contrato bien preparado debería indicar, entre otros aspectos:
- La duración y las posibles prórrogas.
- El importe de la renta y la forma de pago.
- El sistema de actualización anual.
- La distribución de los gastos.
- Las condiciones de la fianza y de las garantías adicionales.
- Las responsabilidades de mantenimiento y reparación.
- El inventario del mobiliario y los electrodomésticos.
- El estado de conservación de la vivienda.
Es muy recomendable adjuntar fotografías del estado inicial del piso. Este inventario puede evitar discusiones cuando finalice el contrato.
En Cataluña, además, el propietario debe depositar la fianza legal en el INCASÒL dentro del plazo establecido.
4. Pensar que el seguro de hogar lo cubre todo
Un seguro de hogar convencional puede cubrir los daños del inmueble o la responsabilidad civil del propietario, pero no necesariamente las rentas que se dejen de cobrar.
Por este motivo, si la vivienda está alquilada, conviene revisar que la póliza esté adaptada a esta situación y valorar la contratación de un seguro de impago del alquiler.
Según las coberturas contratadas, este seguro puede incluir:
- El pago de las rentas impagadas durante el periodo establecido.
- La defensa jurídica del propietario.
- La reclamación de rentas.
- El asesoramiento legal.
- La reclamación de determinados desperfectos causados por el inquilino.
Las coberturas, los límites, las carencias y las exclusiones pueden variar según la póliza. Por ello, es importante revisar las condiciones antes de contratarla y, preferiblemente, antes de firmar el contrato de alquiler.
5. No dejar claro quién se encarga de las reparaciones
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece, de forma general, que el propietario debe asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
El inquilino, en cambio, debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste provocado por el uso ordinario de la vivienda. También tendrá que responder por los daños que haya causado por un mal uso o una negligencia.
Sin embargo, no siempre resulta fácil determinar quién debe pagar una reparación. Hay que valorar:
- El origen de la avería.
- La antigüedad de la instalación.
- Si se trata de desgaste habitual o de una falta de mantenimiento.
- Si el daño es responsabilidad del propietario, del inquilino o de un tercero.
Para evitar conflictos, es conveniente indicar en el contrato cómo deben comunicarse las incidencias y actuar con rapidez cuando se produzca una avería. La Ley de Arrendamientos Urbanos regula las obligaciones básicas de conservación y las pequeñas reparaciones.
6. No declarar correctamente los ingresos del alquiler
Los ingresos obtenidos por el alquiler de una vivienda deben incluirse en la declaración de la renta.
A cambio, el propietario puede deducir determinados gastos vinculados al alquiler, siempre que cumplan los requisitos fiscales y estén debidamente justificados. Por ejemplo:
- Intereses y otros gastos de financiación.
- Reparaciones y conservación.
- IBI y determinadas tasas.
- Gastos de comunidad.
- Seguros relacionados con el inmueble.
- Amortización de la vivienda y del mobiliario.
En los alquileres destinados a vivienda habitual también pueden aplicarse reducciones sobre el rendimiento neto positivo. Con carácter general, para los contratos nuevos la reducción es del 50%, pero puede alcanzar el 60%, el 70% o el 90% si se cumplen determinadas condiciones.
Por ejemplo, la reducción del 90% puede aplicarse en determinados contratos nuevos situados en zonas tensionadas cuando la renta inicial se haya reducido en más de un 5% respecto al contrato anterior. La Agencia Tributaria explica los porcentajes y requisitos aplicables.
Por este motivo, es importante estudiar cada caso y conservar las facturas y los justificantes de todos los gastos.
7. Intentar gestionarlo todo sin asesoramiento
Alquilar una vivienda implica conocer cuestiones contractuales, fiscales, administrativas y aseguradoras. Un error en cualquiera de estos ámbitos puede provocar problemas o hacer que se pierdan beneficios fiscales.
Antes de formalizar el alquiler, conviene comprobar:
- Que el precio cumpla la normativa vigente.
- Que el contrato esté actualizado.
- Que la fianza se deposite correctamente.
- Que los ingresos y los gastos se declaren adecuadamente.
- Que la vivienda disponga de la protección aseguradora necesaria.
- Que se haya comprobado la solvencia del inquilino.
Contar con asesoramiento profesional permite tomar decisiones con más información y tener una visión global de las obligaciones del propietario.
Alquilar con tranquilidad empieza antes de firmar
Muchos problemas no comienzan con el primer impago o la primera avería. A menudo tienen su origen en un precio mal calculado, un contrato incompleto, una comprobación insuficiente o un seguro que no se adapta al uso real de la vivienda.
En ASFI Consultors te ayudamos a revisar la parte fiscal y aseguradora de tu vivienda de alquiler para que puedas proteger mejor tu patrimonio.
Antes de alquilar, infórmate y prepáralo todo correctamente.
Te lo explicamos fácil.
La información de este artículo es de carácter general. La normativa y la fiscalidad pueden variar según la ubicación de la vivienda, la fecha del contrato y las circunstancias particulares de cada propietario.