Normativa para la instalación de placas solares en comunidades de vecinos

Índice

1. ¿Por qué instalar placas solares en una comunidad de vecinos?

2. Qué dice la ley actualmente sobre estas instalaciones

3. Proceso de instalación de placas solares

   • Evaluación inicial del edificio

   • Votación en la junta de propietarios

4. Requisitos para la instalación de placas solares en comunidades de vecinos

   • Requisitos técnicos

   • Requisitos legales

5. Trámites necesarios para la instalación

   • Permisos y licencias

   • Registro de la instalación

6. Tu edificio, protegido con el seguro de comunidades de Occident

Instalar placas solares en una comunidad de propietarios es una manera efectiva de reducir el coste de la luz y apostar por un modelo energético más sostenible. ¿Alguien de la escalera ya lo ha planteado? ¿Quieres proponerlo tú en la próxima junta?

Hoy en día, la energía solar ya no es solo cosa de las viviendas unifamiliares. Las comunidades de vecinos también pueden generar parte de su propia electricidad. Eso sí: es clave hacer bien los pasos, dejarlo todo claro desde el principio y evitar tensiones entre propietarios.

¿Qué dice la normativa? ¿Hace falta que todo el mundo esté de acuerdo? ¿Cómo se reparten los gastos? En esta guía te explicamos, punto por punto, cómo gestionar la instalación de placas solares en tu comunidad para que sea un proyecto positivo para todo el edificio.

1. ¿Por qué instalar placas solars en una comunidad de vecinos?

Instalar paneles solares en la azotea o la cubierta comunitaria puede aportar beneficios muy concretos:

Ahorro económico.

• Generaréis parte de vuestra propia energía y, por tanto, gastaréis menos electricidad de la red.

• Si escogéis la modalidad de autoconsumo con compensación de excedentes, la energía que no consumáis y vertáis a la red se descuenta de la factura.

Revalorización del inmueble.

• Un edificio energéticamente eficiente es más atractivo para posibles compradores o inquilinos.

• Los futuros propietarios valorarán positivamente cuotas de luz más bajas y una mejor calificación energética.

Sostenibilidad real.

• Reducción de emisiones y apuesta por una energía renovable y sin emisiones directas.

En resumen: es una inversión que puede hacer la finca más barata de mantener, más competitiva en el mercado y más respetuosa con el medio ambiente.

2. Qué dice la ley actualmente sobre estas instalaciones

Hay dos grandes marcos legales que se deben tener en cuenta:

1. La Ley de Propiedad Horizontal.
Es la que marca cómo debe aprobarse la instalación en la junta de propietarios, qué tipo de mayoría hace falta y quién debe asumir los gastos.

2. El Real Decreto 244/2019.
Esta norma regula el autoconsumo eléctrico y establece:

• las modalidades de autoconsumo (compartido, con compensación de excedentes, etc.),

• los requisitos técnicos,

• y el marco administrativo necesario.

Este decreto ha simplificado mucho el autoconsumo compartido y ha abierto la puerta a que las comunidades de vecinos gestionen parte de su propia energía.

3. Proceso de instalación de placas solares

Puede parecer un procedimiento largo, pero si lo tenéis claro desde el principio es mucho más sencillo. Los pasos generales son:

3.1. Evaluación inicial del edificio

Lo primero que hace falta es saber si el edificio es apto.

Un técnico o una empresa instaladora debe hacer un estudio previo para comprobar:

• la inclinación y orientación de la cubierta,

• el estado estructural (¿puede soportar el peso de los paneles?),

• el espacio disponible,

• posibles sombras de otros edificios o elementos (chimeneas, antenas…),

• y la viabilidad eléctrica.

Además, este estudio debe verificar que se cumplen las condiciones del Real Decreto 244/2019 y del resto de normativa técnica aplicable.

En esta fase, la empresa normalmente os presentará varias opciones de diseño (por potencia instalable, reparto de energía, coste estimado, retorno de la inversión…).

3.2. Votación en la junta de propietarios

Una vez tenéis la propuesta técnica y económica sobre la mesa, hay que aprobarla en junta.

La Ley de Propiedad Horizontal establece mayorías distintas según el uso de la instalación:

Uso comunitario

• Las placas darán servicio a elementos comunes (por ejemplo, luz de la escalera, ascensor, parking…) o a todos los vecinos que se adhieran.

• Para aprobarlo basta con mayoría simple en la junta.

• Todos los propietarios tienen que contribuir económicamente, pero la aportación obligatoria no puede superar el equivalente a 12 cuotas ordinarias mensuales de comunidad por propietario.

Uso privativo o parcial

• Las placas solo beneficiarán a un grupo reducido de vecinos (por ejemplo, los de los áticos o los que quieran participar).

• En este caso, es suficiente con el apoyo de un tercio de los propietarios.

• Solo pagan los vecinos que participan en el proyecto y que van a beneficiarse de él.

Esto significa que, aunque no todos los propietarios quieran sumarse, el proyecto puede salir adelante legalmente.

4. Requisitos para la instalación de placas solares en comunidades de vecinos

Para que la propuesta avance sin trabas, conviene revisar tanto los requisitos técnicos como los legales antes de llevarla a la junta.

4.1. Requisitos técnicos

Estos requisitos garantizan que la instalación sea segura, eficiente y adecuada al edificio:

• Superficie disponible y orientación correcta.
  La cubierta debe tener suficiente espacio útil y una orientación que permita aprovechar bien la radiación solar.

• Distancia máxima.
  La instalación y los puntos de consumo deben estar a menos de 500 metros de distancia.

• Conexión eléctrica.
  Los paneles deben estar conectados al mismo centro de transformación de baja tensión que alimenta a la comunidad.

• Referencia catastral.
  La instalación y las viviendas asociadas deben compartir la misma referencia catastral (o pertenecer al mismo conjunto edificatorio).

Además, es obligatorio cumplir con:

• el Real Decreto 244/2019, que regula el autoconsumo,

• el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT), en materia de seguridad eléctrica,

• y el Código Técnico de la Edificación (CTE), en materia de requisitos constructivos y de seguridad.

En la práctica, todo esto lo valida la empresa instaladora cuando prepara el proyecto y la memoria técnica.

4.2. Requisitos legales

Aquí hablamos sobre todo de documentación y acuerdos:

• Acuerdo de la junta con la mayoría correspondiente (uso comunitario o uso privativo).

• Licencias y permisos municipales.

• Contratos y legalización eléctrica de la instalación.

• Adaptación de los estatutos o de las cuotas de comunidad si hace falta.

También hay que respetar las ordenanzas municipales, que pueden introducir requisitos adicionales (por ejemplo, criterios estéticos en zonas protegidas o cascos históricos).

5. Trámites necesarios para la instalación

La parte administrativa puede dar algo de pereza, pero la buena noticia es que, habitualmente, la empresa instaladora se encarga de gran parte de los trámites o os ayuda paso a paso.

5.1. Permisos y licencias

En muchos municipios es necesario:

• Presentar un proyecto técnico o una memoria técnica firmada por un profesional habilitado.

• Solicitar una licencia de obras o, en algunos ayuntamientos, presentar una comunicación previa / declaración responsable de obra menor.

Además, muchos ayuntamientos y comunidades autónomas ofrecen ayudas y bonificaciones fiscales para impulsar el autoconsumo fotovoltaico. Por ejemplo, algunos municipios aplican:

• Bonificaciones en el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), a menudo durante varios años.

• Bonificaciones en el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras).

Este tipo de incentivos puede reducir de forma importante el tiempo de amortización de la inversión.

5.2. Registro de la instalación

Cuando la instalación ya está hecha y verificada:

1. Hay que inscribirla en el registro autonómico de instalaciones de autoconsumo (o equivalente según la comunidad autónoma).

2. Hay que comunicarse con la comercializadora eléctrica para formalizar el contrato de autoconsumo y, si procede, la compensación de excedentes.

A partir de ese momento, ya podéis empezar a aprovechar la energía generada por vuestras placas.

6. Tu edificio, protegido con el seguro de comunidades de Occident

Instalar placas solares es una inversión importante para la comunidad. Pero también es un activo físico expuesto a riesgos: impactos, desperfectos, sobretensiones eléctricas…

Por eso es muy recomendable revisar o ampliar el seguro de la comunidad. El seguro de comunidades de Occident puede ayudaros en tres momentos clave:

1. Antes de la instalación.
   Asesoramiento técnico para que la comunidad entienda bien el proyecto y resuelva dudas entre vecinos antes de votar.

2. Durante y justo después del montaje.
   Cobertura frente a daños materiales derivados de la maquinaria o de los trabajos de instalación en la azotea y en las zonas comunes.

3. Una vez las placas ya están en funcionamiento.
   Cobertura por roturas o averías de los paneles solares y de los equipos asociados.

Esto da tranquilidad a toda la comunidad: estáis invirtiendo para reducir gastos energéticos y, al mismo tiempo, estáis protegiendo un bien común que ahora forma parte del valor del edificio.

 

¿Quieres saber cómo se podría aplicar a vuestro caso concreto? Contacta con ASFI CONSULTORS y te explicamos en detalle cómo podemos ayudar a tu comunidad.

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